Georreferenciamento de Imóveis Rurais – Veja o Prazo e as Novas Regras

O georreferenciamento de imóveis rurais tornou-se uma exigência fundamental para a regularização fundiária no Brasil, e o prazo para sua obrigatoriedade está chegando ao fim. Com as novas regras em vigor, proprietários de terras devem se atentar para evitar problemas na matrícula do imóvel e garantir conformidade com a legislação. Esse processo envolve a medição precisa dos limites da propriedade por meio de tecnologia geoespacial, assegurando que não haja sobreposições ou conflitos fundiários.

A exigência do georreferenciamento não é novidade, mas a cada ciclo de implementação, mais imóveis passam a ser obrigados a cumprir a norma. Com isso, muitos proprietários ainda têm dúvidas sobre prazos, requisitos e profissionais habilitados para realizar o procedimento. O novo manual técnico estabelece critérios detalhados para a certificação das coordenadas e o registro nos órgãos competentes. Além disso, a atualização da legislação trouxe mudanças significativas, como a ampliação do rol de profissionais aptos a assinar os levantamentos, incluindo membros do CREA, CFT e CFTA.

O Que é o Georreferenciamento de Imóveis Rurais

O georreferenciamento de imóveis rurais é um processo técnico que define com precisão os limites de uma propriedade por meio de coordenadas geográficas. Utilizando tecnologias avançadas, como GPS de alta precisão e imagens de satélite, esse procedimento garante que os dados da área sejam exatos e compatíveis com os registros oficiais. O objetivo principal é eliminar sobreposições, evitar conflitos de posse e padronizar a identificação das terras no Brasil.

Esse mapeamento detalhado é essencial para garantir a segurança jurídica do imóvel, pois permite que sua localização e extensão sejam validadas de forma oficial. Para que o georreferenciamento seja aceito pelos órgãos competentes, como o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), ele deve seguir rigorosos critérios técnicos definidos pelo Manual Técnico de Posicionamento. Após a realização do levantamento, o imóvel recebe a certificação do INCRA, garantindo sua regularidade e possibilitando transações como compra, venda e desmembramento da propriedade.

Além de ser uma exigência legal, o georreferenciamento é um avanço para a gestão territorial, facilitando a governança fundiária e promovendo maior transparência nos registros de imóveis rurais. Com a obrigatoriedade se estendendo para todas as propriedades, torna-se indispensável que os proprietários compreendam a importância desse processo e tomem as providências necessárias dentro do prazo estabelecido.

Legislação e Prazos: Quais Imóveis Precisam de Georreferenciamento?

A exigência do georreferenciamento de imóveis rurais no Brasil tem como base a Lei nº 10.267/2001, que alterou a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973) e estabeleceu a obrigatoriedade da certificação georreferenciada para todos os imóveis rurais. Essa regulamentação foi criada com o objetivo de garantir maior segurança jurídica, evitando conflitos fundiários, sobreposições de áreas e fraudes na demarcação de terras.

A legislação determina que todo imóvel rural deve ser georreferenciado para que sua matrícula seja válida e aceita nos cartórios de registro de imóveis. O procedimento é essencial para regularizar desmembramentos, remembramentos, transferências, partilhas e outras movimentações que envolvam a propriedade. Sem o georreferenciamento, o imóvel fica impossibilitado de passar por qualquer transação legal, o que pode gerar transtornos para os proprietários.

O cronograma de implementação dessa exigência foi definido pelo Decreto nº 4.449/2002 e atualizado por normativas posteriores do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA). O prazo para a regularização foi estabelecido de forma escalonada, iniciando-se pelas grandes propriedades e gradativamente alcançando áreas menores. A divisão dos prazos ocorreu da seguinte forma:

• Até 2004 – Propriedades com área acima de 5.000 hectares.
• Até 2006 – Propriedades com área entre 1.000 e 5.000 hectares.
• Até 2008 – Propriedades com área entre 500 e 1.000 hectares.
• Até 2011 – Propriedades com área entre 250 e 500 hectares.
• Até 2023 – Propriedades com área entre 25 e 250 hectares.

Agora, com a última etapa do cronograma, todos os imóveis rurais, independentemente do tamanho, deverão ser georreferenciados até 31 de dezembro de 2025. Isso significa que mesmo propriedades com menos de 25 hectares, que antes não estavam incluídas nas obrigatoriedades anteriores, agora precisarão atender a essa exigência.

A partir dessa data, nenhum imóvel rural poderá ser transferido, desmembrado, unificado ou regularizado sem a certificação do georreferenciamento, emitida pelo INCRA e registrada no cartório de imóveis. O descumprimento dessa exigência pode resultar em diversos problemas, como dificuldades na venda ou transmissão do imóvel para herdeiros, além do risco de questionamentos judiciais sobre a posse da terra.

Diante da proximidade do prazo final, é fundamental que os proprietários rurais providenciem o georreferenciamento o quanto antes. O processo pode levar meses para ser concluído, pois envolve levantamentos técnicos detalhados, certificação no INCRA e registro em cartório. Além disso, a demanda por profissionais habilitados tende a aumentar nos próximos meses, tornando ainda mais importante antecipar esse procedimento para evitar contratempos.

Profissionais Habilitados para Realizar o Georreferenciamento de Imóveis Rurais

Para que o georreferenciamento de imóveis rurais seja válido perante o Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) e os cartórios de registro de imóveis, ele deve ser realizado por profissionais devidamente habilitados e registrados em seus respectivos conselhos de classe. A legislação determina que apenas profissionais com atribuição específica para executar levantamentos topográficos georreferenciados podem assinar o trabalho técnico e solicitar a certificação junto ao INCRA.

Os conselhos de classe que regulamentam os profissionais aptos a realizar esse serviço são:

• Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) – Engenheiros agrimensores, engenheiros cartógrafos, engenheiros civis, engenheiros agrônomos e outros engenheiros que possuam a atribuição específica.
• Conselho Federal dos Técnicos (CFT) – Técnicos em agrimensura e técnicos em geoprocessamento com habilitação para atuar na área.
• Conselho Federal dos Técnicos Agrícolas (CFTA) – Técnicos agrícolas que possuam a especialização necessária.

Exigência de Especialização com No Mínimo 360 Horas

Para que um profissional possa requerer a anotação dessa competência junto ao seu conselho de classe, ele precisa comprovar formação complementar específica em georreferenciamento. Isso é exigido porque a atividade envolve conhecimento avançado em levantamento topográfico, sistemas de coordenadas, uso de GPS geodésico, cartografia e legislação fundiária.

A Resolução nº 1.048/2013 do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Agronomia) estabelece que os profissionais de nível superior que desejam atuar com georreferenciamento de imóveis rurais devem concluir um curso de especialização com carga horária mínima de 360 horas, abordando disciplinas essenciais para essa atividade. Entre os conteúdos obrigatórios para a obtenção dessa competência, destacam-se:

• Fundamentos de Geodésia e Cartografia – Conceitos essenciais sobre sistemas de coordenadas, projeções cartográficas e redes geodésicas.
• Sensoriamento Remoto e Geoprocessamento – Aplicação de imagens de satélite e softwares para análise e mapeamento de áreas.
• Levantamento Topográfico e Georreferenciamento – Uso de equipamentos GNSS, estações totais e métodos para coleta de dados de campo.
• Sistemas de Posicionamento Global (GPS e GNSS) – Técnicas de posicionamento com precisão centimétrica.
• Legislação Fundiária e Normas Técnicas – Regras do INCRA, Lei nº 10.267/2001, Código Civil e regulamentações sobre registros de imóveis.
• Processamento de Dados e Ajustamento de Observações – Métodos matemáticos para correção e validação de medições geodésicas.
• Softwares e Tecnologias para Georreferenciamento – Uso de programas como AutoCAD, QGIS, TopoEVN, Posição e outros voltados para análise e certificação de áreas rurais.

Além da formação complementar, o profissional deve registrar sua nova atribuição no conselho de classe ao qual pertence, seguindo as diretrizes específicas de cada entidade. Sem essa certificação adicional, mesmo que tenha formação em uma área relacionada, ele não poderá assinar levantamentos para georreferenciamento de imóveis rurais.

Com o prazo final para a regularização de todas as propriedades rurais se aproximando, a demanda por profissionais qualificados está crescendo rapidamente. Por isso, tanto proprietários quanto técnicos que desejam atuar na área precisam estar atentos aos requisitos legais e técnicos exigidos para a realização desse serviço.

Resumo Técnico – (Consulte as Taxas Para o Seu Estado/Município)

O georreferenciamento consiste no mapeamento do imóvel rural, referenciando seus vértices ao Sistema Geodésico Brasileiro (SGB), conforme as normas do INCRA.

Previsão Legal

A exigência do georreferenciamento está respaldada por diversas legislações, incluindo:

• Lei n.º 10.267/2001
• Decreto n.º 4.449/2002
• Decreto n.º 5.570/2005
• Lei n.º 6.015/1973 (arts. 167, 176 e 246)
• Lei n.º 9.393/1996 (art. 21)
• Lei n.º 12.651/2012 (art. 18 e seguintes)
• Decreto-Lei n.º 2.398/1987 (art. 3º)
• Recomendação n.º 41/2019 do CNJ

Hipóteses de Obrigatoriedade

O georreferenciamento é obrigatório nos seguintes casos:

1. Desmembramento, parcelamento, remembramento e transferência da propriedade
2. Ações judiciais relacionadas ao imóvel, como usucapião, desapropriação, divisão judicial e demarcação, ajuizadas após 01/11/2005
3. Expiração do prazo de carência, tornando obrigatório o procedimento para qualquer transferência ou alteração do imóvel
4. Prazo limite para diferentes tamanhos de propriedade:
   • Igual ou superior a 100 ha → Já obrigatório
   • Igual ou superior a 25 ha → Obrigatório a partir de 20/11/2023
   • Todos os imóveis rurais → Obrigatório a partir de 20/11/2025
5. Exceção: A promessa de compra e venda não exige georreferenciamento, conforme orientação da Corregedoria Geral de Justiça

Documentos Necessários

Para a averbação do georreferenciamento, são exigidos os seguintes documentos:

1. Requerimento do proprietário (com firma reconhecida), indicando a matrícula do imóvel e solicitando a averbação
   • Se o proprietário for pessoa jurídica, deve anexar contrato social consolidado e documentos comprobatórios
   • Se for representado por procurador, deve anexar procuração autenticada
2. Memorial descritivo da área georreferenciada, assinado pelo responsável técnico e pelo proprietário
3. Levantamento topográfico do imóvel, também assinado e com firmas reconhecidas
4. ART ou RRT do responsável técnico, acompanhada do comprovante de pagamento
5. Certidão de inteiro teor atualizada (válida por 30 dias), tanto do imóvel objeto do georreferenciamento quanto dos imóveis confrontantes
6. CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) atualizado e quitado
7. Certidão Negativa de Débitos do ITR, ou comprovantes de pagamento do ITR dos últimos 5 anos
8. Inscrição no Cadastro Ambiental Rural (CAR)
9. Certificação de georreferenciamento emitida pelo SIGEF/INCRA, garantindo que a poligonal do imóvel não se sobrepõe a outras áreas cadastradas

Disposições Gerais

1. A planta do imóvel deve ser única, englobando todas as matrículas, desde que mantenha a unidade econômica do imóvel
   • Caso haja estradas cortando o imóvel, cada gleba deve ter planta e memorial descritivo próprios
2. Áreas de rodovias não são incluídas na certificação
3. Imóveis objeto de usucapião devem ser georreferenciados, incluindo documento de domínio válido e memorial descritivo
4. Se houver alteração de área ou medidas perimetrais, será necessária a anuência dos confrontantes
   • Essa anuência pode ser formalizada no levantamento topográfico, em declaração separada ou em escritura pública
   • Os confrontantes são proprietários ou titulares de direitos reais sobre imóveis vizinhos
   • Se houver direitos reais registrados (hipoteca, usufruto, alienação fiduciária), será necessária a anuência do credor
   • Caso um confrontante seja falecido, a anuência deve ser dada pelo inventariante ou pelos herdeiros

Notificações e Publicações

1. Se algum confrontante não assinar a anuência, pode ser notificado por meio do Registro de Títulos e Documentos.
2. Se o confrontante não for encontrado, a notificação será feita por publicação em jornal local.
3. Se houver alteração de área, será aberta uma nova matrícula para o imóvel, com transposição de eventuais ônus e gravames.

Observações Importantes

1. Caso os dados das partes envolvidas não estejam completos na matrícula, será necessário apresentar documentação complementar.
2. Ônus existentes na matrícula não impedem o georreferenciamento, mas exigem anuência dos credores.
3. Documentos eletrônicos devem estar no formato XML ou PDF/A, assinados digitalmente com certificado ICP-Brasil.
4. Documentos emitidos por órgãos oficiais devem conter um código de validação.
5. O registrador pode solicitar documentos adicionais para garantir a legalidade do processo.

Conclusão: Regularize Seu Imóvel Antes do Prazo Final

O georreferenciamento de imóveis rurais não é apenas uma exigência burocrática, mas uma medida essencial para garantir a segurança jurídica da propriedade, evitar disputas de terras e permitir transações legais como vendas, heranças e financiamentos. Com a proximidade do prazo final, que determina que todos os imóveis rurais devem estar georreferenciados até 31 de dezembro de 2025, é fundamental que os proprietários ajam com antecedência para evitar contratempos.

A não regularização dentro do prazo pode acarretar graves consequências, como a impossibilidade de registrar desmembramentos, fusões, vendas e sucessões no cartório de imóveis. Além disso, um imóvel sem certificação pode ser considerado irregular, comprometendo seu valor de mercado e dificultando qualquer tipo de negociação.